좌초된 금융정책들 골든타임 놓치나…부동산PF·지분형모기지 어디로?

금융·증권 입력 2025-04-20 08:00:08 수정 2025-04-20 08:00:08 이연아 기자 0개

지난해 12월말 기준 부동산PF 부실규모 소폭 감소
올해 건설사 리스크 확대 조짐…매각 추진 PF사업장 384개로 급증
한은 금통위 기준금리 동결·금융당국 키맨 부재…시장 불안 자극
PF시장 '버티기 돌입'…자본금 없는 중소회사·금융사 PF구조조정 시급
"부실PF 대출채권 매각 활성화 시급, 외부 참여 매각 심사위 구성" 의견도 나와
김병환 금융위원장 "부동산 신용집중 해결, 지분형 모기지 로드맵 6월 발표"
과거 정부 '지분형 분양주택' 모델과 유사 지적도
조기대선 국면에 시장 파급력 큰 정책 추진 동력 역부족

[서울경제TV = 이연아 기자] 조기대선 국면에 본격적으로 진입하면서 윤석열 정부에서 추진 중인 금융정책들이 동력을 상실하고 좌초되고 있다. 금융당국은 경제성장 발목을 잡고 있는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기를 해결하기 위해 지난해부터 부동산 'PF 재구조화'에 나섰지만 진전 없이 공회전 중이다. 금융당국이 이달 초 가계부채 증가를 해결하겠다며 꺼내든 '지분형 모기지' 정책 카드에 대해서도 실행 가능성 등을 두고 의문이 제기되고 있다. 금융권 안팎에서는 현재 대내외 불확실성이 커졌고, 경기 하방 압력이 커진 상황에서 굵직한 금융정책을 이끌 키맨 마저 부재하다며 골든타임을 놓치는 것이 아닌지 우려의 목소리가 제기된다.

◆출구 막힌 부동산 PF 시장

금융당국은 올해 1분기 전체 부동산PF 사업성 평가를 진행 중인데, 이달 말까지 완료한다는 계획이다. 금감원은 지난달 19일 전체 PF 사업장 사업성 평가 결과 위험노출액과 부실규모 모두 감소했다고 발표했다. 지난해 12월말 기준 전체 부동산PF 부실규모는 19조2000억원으로 9월말 22조9000억원보다 줄었다. 전체 부동산PF 위험노출액은 지난해 9월말 210조4000억원에서 12월말 기준 202조3000억원으로 감소했다고 밝혔다. 금감원은 전 금융권 PF 사업장에 대한 평가를 통해 부실 사업장을 선별하고 정보공개 플랫폼 매물정보 확대와 시장 내 자율매각 활성화를 지속적으로 유도하겠다고 밝히며, 신디케이트론 등을 통한 자금공급을 추진하겠다고 말했다. 이어, 중·대형 부실 사업장에 대한 정리 지연 사유 등을 파악해 개선을 유도하겠다고 말했지만 시장 분위기가 좋지 않다.

나이스신용평가의 부동산 양극화 심화로 건설사 리스크 확대 보고서에 따르면 시공능력평가 상위 100위 이내 건설사 가운데 부실 징후가 포착된 곳은 15개사로 집계된다. 올해만 신동아건설과 삼부토건 등 중견 건설사가 기업회생정차를 신청하면서 정상 사업장의 부실 확대 우려가 번지고 있는 분위기다. 실제 매각 추진 PF사업장 현황 리스트를 취재한 결과 올해 1월 22일 기준 195개에서 2월 28일 기준 369개로 늘었고, 3월 31일 기준 384개로 급증했다.

지난 17일 2분기 첫 한국은행 금융통화위원회 통화정책방향 결정회의에서는 환율 부담으로 기준금리를 현 2.75%로 동결 결정하면서, 양호·보통 등급 부동산PF 사업장들에 영향을 미칠 수 있다는 우려도 제기된다. 이에 따라 부실 사업장 규모가 증가할 수 있다는 전망과 함께 부동산PF 구조조정 속도를 다시 높여야 한다는 의견도 나온다.

현재 부동산PF 재구조화를 둘러싼 키맨이 부재한 상황이라는 점도 시장 불안을 자극하고 있다. 김병환 금융위원장은 지난해 7월 취임해 2년의 임기가 남았고, 이복현 금융감독원장의 공식 임기는 오는 6월 6일까지이다. 현재 조기대선 국면으로 접어들면서 금융당국 내부와 PF시장에서는 어수선한 분위기다. 한 금융권 관계자는 “금융당국 수장이 새 정부 인사로 교체될 가능성이 있다. 조기대선을 앞두고 당국 내부적으로 시장상황을 지켜보자는 쪽으로 입장이 정해진 것 같다”고 말했다.

PF사업장 관계자는 “당국 주도 신디케이트론이 조성됐지만, 조건이 까다롭고 집행도 어렵다. 신규 자금 수혈은 모두 막혔고, 버티기에 들어간 상황”이라고 설명했다. 실제 당국은 지난해 PF사업장 돈맥경화를 하기 위해 은행·보험업권 공동 최대 5조원 규모 PF 신디케이트론 조성에 나섰지만, 2월 기준 총 4건 4590억원 규모만 집행됐다. 또 다른 금융권 관계자는 “PF사업장 매각에서 서울은 안전지대라고 생각했지만, 수십번 유찰되는 이례적인 상황이 벌어지고 있다. 그만큼 상황이 좋지 않다”고 말했다.

금융권과 건설업권에서는 결국 금리 인하와 지방 부동산 시장 활성화, 공사비 하락이 맞물릴 때 PF구조조정이 제대로 진행될 것이라는 의견이 우세하다. 이 때문에 자본력을 갖춘 대형 금융사와 시행 시공사들은 버티기에 들어가며, 시장 상황이 좋아지길 관망하고 있다. 반면, 자본금이 없는 부실 개발회사, 신탁사, 중소건설사, 이들에게 돈을 빌려준 금융사들은 PF구조조정이 시급한 상황이다.

이윤홍 한양대 부동산융합대학원 겸임교수는 “사업성이 없는 브릿지론 매각지연은 금융권의 부실을 확대하게 된다”며 부실PF 대출채권 매각 활성화가 시급하다고 지적했다. 이 교수는 현재 진전 없는 부동산 PF재구조화에 속도를 올리기 위해서 브릿지론 부실채권에 대한 외부 전문기관 역할의 필요성을 주장했다. 그는 금융당국 산하 외부 전문가가 참여한 매각 심사위원회를 구성하고, 이를 통해 객관적 사업성 검토 후 매각금액 등을 결정, 당국이 제공하는 인센티브 등을 통해 매각 활성화를 유도해야 한다는 의견이다.

지난 3일 서울 중구 은행회관에서 개최한 한은-금융연 공동 정책 컨퍼런스에서 (왼쪽부터) 이항용 한국금융연구원장, 이창용 한국은행 총재, 김병환 금융위원장, 이복현 금융감독원장이 참석해 대담을 나눴다.

◆지분형 모기지 6월 로드맵 카드 꺼낸 당국…실행 가능성 의문

김병환 금융위원장이 지난달 정부서울청사에서 월례 기자간담회를 열고 지분형 모기지 도입을 검토하겠다고 운을 띄운 후 이달 초 한국은행과 한국금융연구원 주최로 열린 정책 컨퍼런스에서 “6월 로드맵을 공개하겠다”고 밝혔다.

지난 3일 서울 중구 소재 은행회관에서 열린 부동산 신용집중 개선을 위한 정책 컨퍼런스에는 김 위원장과 이창용 한국은행 총재, 이복현 금융감독원장 등이 참석해 부동산 신용집중 현황 점검과 개선 방안을 논의했다.

김 위원장은 2300조원에 달하는 가계부채를 해결하기 위한 해법으로 지분형 모기지를 발표했다. 현재 부채 중심의 금융구조를 자본중심으로 전환하는 것이 핵심인데, 개인이 주택을 매입할 때 주택금융공사 등 정책금융기관이 지분 투자자로 참여해 부채 부담을 줄이는 방식이다. 즉 주택 매입 과정에서 공공이 공동 투자해 개인의 과도한 대출을 사전에 차단하겠다는 것이다. 당시 이창용 한국은행 총재와 이복현 금융감독원장도 김 위원장의 의견에 공감했다. 이 총재는 “한은도 리츠 제도를 제안한 적이 있다”며 “지분형 주택금융 전환은 굉장히 중요하다”고 지지했다.

하지만, 이를 바라보는 시장에서는 반응이 싸늘하다. 먼저 정치권에서는 이명박 정부의 지분형 분양주택, 박근혜 정부의 수익공유형 모기지와 유사한 모델이라는 지적도 나온다.

김 위원장은 대담 당시 “과거 비슷한 형식의 시도가 있었지만 시장 수요 반응이 있지 않았다”고 말하며, 과거 정부 실패 원인을 바탕으로 시장 수요에 집중해 지분형 모기지 정책을 실행하겠다는 의지를 강조했다.

하지만, 조기대선이 본격화된 시점에서 시장을 뒤흔들 수 있는 파급력이 큰 정책을 추진할 수 있을지에 대해 의문도 제기된다. 국내 정치적 상황뿐 아니라 미국 상호관세 부과와 환율 변동성 확대에 따라 당국은 연일 시장상황 점검에 총력을 기울이고 있는 상황이다. 대내외 환경을 고려할 때 금융당국이 새로운 정책을 추진할 동력이 약하다는 의견이 우세하고, 일각에서는 “얼마나 내부적으로 검토했는지 의문이 든다”는 비판도 제기된다. / yalee@sedaily.com

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